Как проходит сделка купли-продажи недвижимости в Чехии?

Процедура совершения сделки покупки недвижимости в Чехии начинается с момента, когда выбран подходящий объект для покупки и завершены переговоры об окончательной цене. Выбрав объект, Покупатель демонстрирует серьезность своих намерений внесением залога нашему агентству недвижимости(в случае отказа от сделки залог не возвращается!), т. е. посреднику в этой сделке купли-продажи недвижимости в Чехии. Одновременно Сторонами подписывается соответствующий резервационный договор или договор залога, в котором должны быть максимально подробно изложены все условия будущей сделки купли-продажи недвижимости в Чехии, условия возможного отказа от сделки и санкции на случаи нарушения резервационного договора.

Залог обычно составляет от 5% до 15% от стоимости сделки купли-продажи недвижимости в Чехии, но если недвижимость дешевле20 000 евро, то залог составляет минимум 1 000 евро. В случае последующего отказа клиента от сделки купли-продажи недвижимости в Чехии залог не возвращается!! К сожалению, сложившаяся практика работы агентств недвижимости обычно не предусматривает аналогичных санкций по отношению к Продавцу: если Продавец откажется заключать с Вами сделку (например, найдет более выгодного покупателя), то Вам просто вернут залог. Но в отдельных случаях возможно ввести соответствующие санкции и для Продавца недвижимости.

Реально сделка может состояться, когда:

а) будет фактически зарегистрирована (или перерегистрирована) фирма-покупатель (в случае, если покупка совершается на юридическое лицо);

б) Покупатель должен располагать всей суммой для оплаты;

в) если часть денег предоставляется банком в виде ипотечного кредита, то между договором резервации и собственно купчей появляется еще так называемый "договор о будущем договоре". Это промежуточный документ, который обязывает Продавца и Покупателя совершить в будущем куплю-продажу недвижимости в Чехии, но предусматривает также действия и условия банка по предоставлению кредита. Обычно по договору о будущем договоре Покупатель уже полностью платит свою часть оплаты (без этого банк не будет выплачивать кредитные деньги).

Как правило, когда подготовлен основной договор купли-продажи недвижимости в Чехии, и Стороны согласны с ним, то Продавец и Покупатель подписывают этот договор у нотариуса или в мэрии Чехии. Одновременно Покупатель складывает деньги нотариусу или иному третьему лицу (адвокат, само агентство недвижимости или банк) на хранение. Для хранения денег между Сторонами составляется отдельный договор о хранении денег, в котором определены условия, при которых нотариус выплатит деньги Продавцу или вернет Покупателю.

Хранение денег на счету нотариуса, адвоката или банка стоит от 200 евро, а на счету нашего агентства недвижимости – БЕСПЛАТНО, это входит в цену услуг агентства.

Затем основной договор купли-продажи недвижимости в Чехии, соответствующее заявление в кадастр недвижимости Чехии и другие документы, нужные для изменения записи владельца недвижимости, наше агентство недвижимости подает в кадастр недвижимости Чехии по месту нахождения объекта.

Подготовкой всех документов обычно занимается также наше агентство недвижимости. Риелтор передает проекты всех документов Продавцу и Покупателю (или их юристам) на согласование либо по желанию сторон их юристы сами подготавливают весь пакет документов для сделки купли-продажи недвижимости в Чехии.

Сделка считается состоявшейся, когда:

- произведена соответствующая запись в кадастре недвижимости Чехии.

Только после этого нотариус (адвокат, банк или наше агентство недвижимости) выдает деньги Продавцу, что является гарантией чистоты сделки в денежных отношениях как для Продавца, так и для Покупателя.

Процесс записи нового собственника недвижимости в кадастре недвижимости Чехии может занимать от 1 до 4 месяцев (по закону – до 30 дней, в реальности – от 1 до 4 месяцев, в зависимости от того, в каком именно кадастре недвижимости подается заявление: в Праге, где сделок относительно много, это длится дольше, а в регионах с меньшей активностью на рынке недвижимости (таких как Теплице) процесс записи занимает 21-25 дней). Сразу после получения заявления на внесение изменений в записи собственника недвижимости в Чехии, кадастр недвижимости блокирует этот объект недвижимости для любых других изменений, что является гарантией, что Ваша недвижимость в Чехии (квартира или дом)не будет продана никому другому.

Теперь о сделках по кооперативным квартирам...

В этом случае предметом сделки является не объект недвижимости Чехии, а членство в чешском кооперативе, с правом использования конкретной квартиры, принадлежащей этому кооперативу. Тем не менее, в этом случае тоже есть свои плюсы и минусы, подробнее об этом читайте здесь.

Сам процесс покупки происходит гораздо быстрее, чем при покупке частной квартиры: достаточно, чтобы правление чешского кооператива своей печатью и подписью утвердило Договор о переводе членских прав и обязанностей этого кооператива с Продавца на Покупателя (что может занимать до 1 недели). Этот договор заключается и подписывается в чешском кооперативе, их сотрудник проверяет, есть ли долги или какие-то обременения по этой квартире (если они есть, то договор не подпишут). Это также является гарантией чистоты сделки для Покупателя.

После перевода прав в кадастре или в кооперативе (если договором купли-продажи недвижимости в Чехии не предусмотрено иначе) объект передается фактически, о чем составляется соответствующий протокол передачи объекта, который включает в себя запись показаний всех счетчиков – воды, газа, электричества, отопления, перепись движимого имущества, количество ключей и т.п.

Далее новый собственник или владелец должен перевести на себя (перезаключить) договора на поставку связанных с недвижимостью коммунальных услуг (электричество, газ, вода, и т.п.) и зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве плательщика налога на недвижимость (для кооперативной квартиры это не нужно). Также там заполняется формуляр для оплаты налога на покупку недвижимости в Чехии, который надо заплатить не позднее трех месяцев со дня подачи документов в кадастр недвижимости Чехии (для кооперативной квартиры это не нужно).

Регистрация в налоговой делается до 30 января следующего после покупки года. Связано это с тем, что налог на недвижимость в Чехии оплачивается всегда на текущий год вперед (к концу мая), поэтому новый владелец будет платить налог уже только в мае следующего за датой покупки года. Декларацию, поданную раньше (например, сразу после сделки), налоговые обычно возвращают с просьбой подать ее в период между 1 и 30 января следующего года.